たくさんの店舗の売却を居抜き、事業譲渡などのM&Aでお手伝いをしてきました。
今回のお話は居抜きの場合で内装造作を売却する造作譲渡の場合の売却までの流れをご紹介させていただきます。
弊社の店舗売却の流れは下記となります。
１．ヒアリング
店舗またはお電話にて売却について現状やニーズなどのお話を伺います。
まず、重要なのが、賃貸借契約書にある契約の内容をしっかり把握することです。
- 賃貸条件
- 原状回復
- 禁止事項
- 特記事項
そのため、ヒアリング時点で賃貸借契約書をご用意いただき、確認をします。
ほとんどの場合、原状回復はスケルトンとなっているはずで、その内容、また、造作譲渡は貸主の承諾を要します。
貸主の情報も事前に把握したいのです。
そのほか、確認事項は、下記となります。
- 貸主への解約通知の有無
- 貸主とのコミュニケーション状況
- 店舗の売上、客単価、顧客、立地優位性
- 閉店理由、従業員への告知状況など
これらのヒアリングから売却戦略を立てていきます。
貸主の了承を取ってから売却先を探すのが理想ですが、そもそも、売却先が決まっていないのに相談する必要があるのか、等々
従業員がいる、あるいは、利益がある、顧客がついている、ノウハウの移転が容易な場合などは、通常の居抜きでの買主探索の他、M&Aで売却する等々が考えられます。
２．売却額の設定
やはり重要なのが、設定する売却額です。
これを間違えると売れるものも売れません。
売りたい人は高く売りたい。当たり前ですが、、
買いたい人は安く買いたい。これも当たり前です。
双方が折り合わない以上、いつまでたっても平行線。売買は成立しないのです。
ポイントは売りたい人が売却額を決める際になぜその金額にしたのか？を自問自答してみるといいです。
ほとんどの場合、出店にあたっての出資金やその時点の借入金などが希望売却額の元になっているはずです。
ところが、買い手にとって、それは、全く関係のない数字です。
買い手の目線は自分がやりたい業態、店のイメージに対して、その造作がどれだけの価値になるかを見ます。
業態が違えば、造作を壊したり、作り直したり、買い手にとってその造作の価値は著しく落ちてしまうのは想像いただけると思います。
そもそも、居抜きで物件を探している人達は、初期投資を抑えて出店をしようと考えている人達ですので尚更です。
ただし、立地さえしっかりしていると話は大きく違ってきます。
全く業態が違って、造作や内装、什器を買い手が処分してでも押さえたい立地というのがあります。
この場合、造作代がどんどん跳ね上がっていくことがあります。
つくづく、店舗は立地なんだな、と思う瞬間です。
３．写真撮影
店舗内外の写真を撮ります。
ここで重要なのはその撮り方です。
画像を見た人が全体像を把握しやすい写し方をしなければなりません。
これはノウハウもあると思いますが、買い手の気持ちになって写せば、それなりのものが撮れるかと思います。
飲食店であれば、全体の他にやはり気になるのは、キッチンの床であったり、換気扇、一つ一つの什器だったり、
私が必ず撮るのは、トイレです。
以外かもしれませんが、トイレは重要です。
４．買い手探し
以上のデータが揃ったら、いよいよ買い手テナントを探していきます。
弊社の顧客に紹介していきます。
また、様々なネット媒体（不動産サイトや居抜き専門サイト等）に掲載して、買い手を探していきます。
問合せがあれば、対応し、状況によっては、内見に進みます。
問合せ対応時には、上記ヒアリングを元に売り込みを掛けていきます。
５．造作譲渡契約
譲渡内容、金額などが決まりましたら、すみやかに造作譲渡契約に進みます。
弊社の場合は、賃貸借契約に先がけて、造作譲渡契約を行なうと共にこの時点で造作代を預かります。
造作の売買で合意してもその証拠（エビデンス）を作っておかないと後に「言った」「言わない」などのトラブルになる可能性があるからです。
実際、
造作譲渡契約を結ばないで賃貸借契約を締結した後に価格の交渉を言われたり、造作代払うと言った覚えはない等というトラブルになってから、弊社への相談が多くあります。
そうなってからでは遅いです。弁護士マターになってしまいます。
また、
上記に造作代を預かると記述しましたが、造作代はいったん当社でお預かりします。
これは、買い手を守るために行なっています。
売り手に対して、造作譲渡契約の内容通りに造作や什器の引渡しをしっかりと遂行、完了していただくためのものです。
６．造作の引渡し確認
造作譲渡契約が完了したら、買い手と貸主の賃貸借契約に進みます。
賃貸借契約における物件の引渡日に造作の引渡しを売主、買主と弊社で行ないます。
引渡しの目的物が完全に行なわれているかを三者で確認を行ないます。
問題なく引渡しが完了でき次第、造作代を弊社から売り手に渡します。（原則銀行振り込み）
以上で造作譲渡の完了となります。
まとめ
この流れはあくまで弊社における造作譲渡の場合の店舗売却の流れです。
この他にも様々なノウハウありますが、今回は以上とさせていただきますが、少しでも迷っていいる方がいましたら、お気軽にお問い合わせいただければと思います。